Экзамен для застройщиков Новый закон о долевом строительстве может оказаться самым сложным "билетом"

Мария Жарова / 20 января 2019, 07:00

С 1 июля 2019 года вступают в силу поправки в закон о долевом строительстве. По мнению правительства страны, новшества ужесточат требования к застройщикам и, тем самым, защитят права дольщиков.

Застройщик должен иметь не менее 15% собственных средств от общей проектной стоимости возводимого объекта

Смысл нововведений прост: пока возводится дом, деньги покупателей пойдут не напрямую строителям, а на специальные банковские эскроу-счета. Застройщик не будет иметь к ним доступа, пока не сдаст дом в эксплуатацию. В свою очередь, дольщик сможет вернуть средства, если строительную компанию признают банкротом, или если задержка срока сдачи квартиры превысит шесть месяцев.

На фоне того, что в реестре обманутых дольщиков одного только Забайкалья значатся сегодня 132 человека и 5 проблемных объектов, дополнительные ужесточения в этой сфере кажутся логичными. Чем больше контроль за застройщиком - тем меньше у него шансов оставить человека у разбитого корыта.

Если остановить производство, без работы останутся сотни человек

Но есть и другая сторона проблемы. С июля застройщикам предлагают возводить дома за счёт собственных средств и банковских кредитов. Не нужно быть экспертом, чтобы понять: такие условия значительно усложняют, а для некоторых фирм - особенно небольших - практически приостанавливают процесс финансирования стройки. Даже успешные компании могут не иметь достаточно собственных средств для возведения дома с нуля. Или не соответствовать требованиям кредитных организаций. С этим связаны главные тревоги.

Люди готовы были, несмотря на риски, выступать соинвесторами в долевом строительстве, так как стоимость за квадратный метр жилья на стадии котлована и готовой квартиры может отличаться почти на 30%.

- У нашей компании обманутых дольщиков никогда не было. А вот участие в решении проблем людей, обманутых другими застройщиками, мы принимали: обеспечены жильём более 100 человек такого статуса, - рассказывает порталу 75.RU генеральный директор Регионального управления строительства (РУС) Сергей Филонич.

По его словам, в закон о долевом строительстве поправки вносят регулярно. Последние из них как раз касаются перехода на эскроу-счета, когда до завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию нельзя использовать средства дольщиков.

"У нас появится дополнительная работа - объяснять банкам, на что мы тратим деньги", - Лопатин

- Первоначально предполагалось, что застройщикам дадут время для перехода на новую систему работы. То есть дома, разрешение на строительство которых было получено, и стройка была начата до 1 июля 2019 года, финансировались по старой схеме. Застройщики согласились с этим, начали работать. Но законотворцы решили изменить ими же созданные правила. Согласно новой поправке, и те дома, которые стали строить в 2018, и те, которые планируются к возведению с 1 июля 2019 года, должны финансироваться по новым правилам, - говорит он.

Что касается защиты дольщиков, то по новому закону эта проблема действительно может быть решена навсегда, считает гендиректор РУС. Правда, в ситуации с новыми поправками кто-то должен встать и на защиту застройщиков.

Из 9 застройщиков в Забайкальском крае ни один полностью не соответствует новым требованиям Федерального закона.

Основная проблема заключается не только в отмене переходного периода, но ещё и в том, что в стране нет законодательно закреплённых критериев регулирования проектного финансирования, отмечает генеральный директор компании "Энергожилстрой" Виктор Лопатин.

- Скоропалительно принятые поправки усложнили работу строителей. Но и банки сегодня не готовы, каждый трактует по-своему. Перечень документов для предоставления кредита, сроки одобрения заявки, основания для отказов, размер кредита нигде не регламентированы, - говорит Лопатин.

В правительстве страны пока настроены оптимистично. Говорят, у строителей и банков еще есть время договориться. Однако прогнозы, звучащие в федеральных СМИ, не выглядят также благостно. К примеру, не исключается, что цены на квартиры после отмены возможности застройщиками напрямую пользоваться средствами соинвесторов, могут вырасти на 10-40%.

У Лопатина ещё более серьёзные прогнозы: стоимость за квадратный метр жилья может вырасти до 80%, если сюда же добавить повышение на цемент, металл, топливо, НДС.

- В результате изменения законодательства в Забайкалье неминуемо перераспределение рынка по строительству жилья – малые компании в таких условиях не смогут существовать, - уверена уполномоченный по защите прав предпринимателей в Забайкальском крае Виктория Бессонова.

- Пока вопросов больше, чем ответов. Каким образом всё будет реализовано – не знают ни строители, ни банки. О чём можно говорить с большей долей уверенности, так это о снижении объёмов строительства и увеличении стоимости жилья, - добавила бизнес-омбудсмен.

Виктор Лопатин объясняет и свои сомнения о защите обманутых дольщиков: допустим, сейчас в Чите компания строит дом. Собрали деньги соинвесторов, они хранятся на спецсчетах. Для завершения строительства не хватает средств - компания обращается в банк. А финансовая организация вдруг отказывает в кредите. С 1 июля принимать в оборот средства дольщиков строители не имеют права. Что делать? Останавливать стройку?

Если устанить противоречия в законодательстве, то проблема обманутых дольщиков в стране может быть решена навсегда

Кстати, согласно новым поправкам, чтобы получить кредит, строительная компания должна соответствовать ряду требований. Например, застройщик должен иметь собственный капитал в размере не менее 15% от общей проектной стоимости возводимого объекта, опыт работы не менее 3 лет и несколько тысяч квадратных метров готового жилья за плечами.

Как отмечает Лопатин, в Забайкальском крае из 9 застройщиков ни один полностью не соответствует новым требованиям федерального закона.

- Защитили ли мы участника долевого строительства? Нет. Наоборот создали условия, когда он может быть обманут из-за несостыковок в законе, - считает гендиректор компании.

Руками разводят и в правительстве региона. В министерстве территориального развития края ответили, что пока знакомятся с ситуацией и планируют собрать представителей банковского сектора, страховщиков и застройщиков. Последние рассчитывают, что закон все же будет адаптирован к существующим реалиям.

- Хотелось бы надеяться, что до 1 июля противоречия в федеральном законодательстве можно будет как-то устранить, - резюмирует гендиректор РУСа Сергей Филонич.

- Пока каждый застройщик пытается выполнять требования в меру своих возможностей. Остается только ждать, что нас услышат и банки, и Госдума, и правительство края поможет, - добавил Виктор Лопатин.

Больше важных новостей в Telegram-канале "75.RU". Подписывайтесь!

Комментарии:

27 марта 2019, 09:38 Все под контролем

Власти выслушали активистов ОНФ

27 марта 2019, 18:00 Глоток смерти

В Забайкалье судят мужчину, возможно, напоившего сожительницу уксусной кислотой

28 марта 2019, 07:00 «Картина не совсем красочная»

Краевой минкульт стесняется дать состоянию отрасли реалистичное название

Власти выслушали активистов ОНФ

В Забайкалье судят мужчину, возможно, напоившего сожительницу уксусной кислотой

Краевой минкульт стесняется дать состоянию отрасли реалистичное название

Главное сейчас